Ngày 30 tháng 6, Sở Nông nghiệp và Môi trường (Sở NN&MT) tỉnh Nghệ An đã gửi báo cáo đến UBND tỉnh Nghệ An liên quan đến bài viết gây xôn xao dư luận: “Người dân bật khóc khi chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng” đăng trên Báo VietNamNet.
Chậm trễ trong xử lý hồ sơ
Theo thông tin từ Sở NN&MT, việc chuyển mục đích sử dụng đất của ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng tại thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 ở khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh (Nghệ An) đã gặp phải một số vấn đề. Hồ sơ xin chuyển mục đích được tiếp nhận vào ngày 16 tháng 5 và đã trải qua nhiều thủ tục trước khi chính thức được thông qua.
Cụ thể, sau khi bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại TP Vinh chuyển tới Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để in trích lục bản đồ địa chính vào ngày 16 tháng 5, mọi thứ chỉ thực sự diễn ra tích cực từ ngày 27 tháng 5 khi trích lục được ký kết. Ngày 28 tháng 5, hồ sơ xin chuyển mục đích được chuyên viên phụ trách tiếp nhận và đến ngày 6 tháng 6 đã có biên bản kiểm tra hiện trạng thửa đất.
Đến ngày 10 tháng 6, dự thảo quyết định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được trình ký, trong đó ghi rõ bảng giá đất ở là 15 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2. Tuy nhiên, phải đến ngày 17 tháng 6, UBND thành phố mới ban hành Quyết định số 7030 cho phép chuyển mục đích và Phòng Nông nghiệp đã gửi phiếu chuyển thông tin tới Đội Thuế TP Vinh để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bà Hồng chia sẻ rằng bà bất ngờ khi nhận được thông báo phải nộp khoản thuế này, cảm thấy rất lo lắng và bức xúc.
Nguyên nhân chậm trễ
Sở NN&MT cho biết chậm trễ trong xử lý hồ sơ không phải do lỗi cá nhân mà do những vướng mắc pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp. Cụ thể, ngày 28 tháng 4, HĐND tỉnh Nghệ An đã thông qua Nghị quyết số 03/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2019 về bảng giá đất giai đoạn 2020–2024. Tuy nhiên, phải đến ngày 21 tháng 5, UBND tỉnh mới ban hành Quyết định số 18/2025 để điều chỉnh bảng giá đất.
Trong khoảng thời gian từ 9 đến 21 tháng 5, không có cơ sở pháp lý nào để áp dụng bảng giá cũ hay mới, dẫn tới tình trạng hồ sơ bị xử lý chậm. UBND TP Vinh đã có văn bản xin ý kiến UBND tỉnh về việc áp dụng bảng giá đất trong các thủ tục hành chính cho người dân.
Ngoài ra, trong thời gian này, UBND TP Vinh cũng phải xử lý hơn 5.400 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất khác, khiến cho biên chế cán bộ không đủ để giải quyết kịp thời.
Giá đất 15 triệu đồng/m²
Theo báo cáo của Sở NN&MT, thửa đất của bà Hồng không nằm trong bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 57/2019. Đây là phần tách ra từ thửa đất gốc số 143, có giá đất ở là 1,9 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m². Sau khi bảng giá đất được cập nhật theo Quyết định số 18/2025, giá đất tại vị trí này được xác định lên tới 15 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với giá trị trước đây.
UBND TP Vinh cho biết giá thị trường khu vực này hiện đang cao hơn mức giá trong bảng giá đất. Một yếu tố làm tăng sự khó khăn cho bà Hồng là hồ sơ xin chuyển mục đích chỉ nêu tổng diện tích 1.179m² mà không xác định rõ vị trí cụ thể – điều này gây khó khăn trong việc phân lớp để xác định mức giá bình quân.
Tình hình thị trường đất
Sở NN&MT vừa phối hợp với UBND TP Vinh tổ chức khảo sát lại giá đất thị trường và kết quả cho thấy các thửa đất tương đương hiện đang có giá cao hơn 15 triệu đồng/m² quy định trong bảng giá đất. Do đó, mức giá này vẫn được xác định là phù hợp với quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc xác định thuế đất đối với thửa đất có chiều sâu trên 30m so với chỉ giới xây dựng cần phải được tính toán kỹ lưỡng hơn, theo phương pháp phân lớp.
Những bất cập trong cơ chế chuyển đổi đất
Liên quan đến tình hình hộ dân phải đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao, lãnh đạo Sở NN&MT tỉnh Nghệ An đã thừa nhận rằng cơ chế chuyển đổi đất theo luật mới hiện đang có nhiều bất cập.
Chuyên gia trong lĩnh vực này đã chỉ ra rằng cơ quan quản lý cần có giải pháp thích hợp để phân biệt giữa nhu cầu thực sự của người dân và nhà đầu tư. Điều này nhằm đảm bảo rằng người dân được hưởng chính sách ưu đãi trong khi vẫn thu đúng tiền sử dụng đất theo giá thị trường từ các nhà đầu tư.
Tóm lại, việc chuyển đổi đất vườn sang đất ở tại Nghệ An đã cho thấy những vướng mắc trong thủ tục hành chính và sự cần thiết phải cải thiện cơ chế để tránh gây thiệt hại cho người dân.
